12Jul
Gente joven
12/07/2022 - Gente joven
Invertir en el negocio de depósitos: valores de alquileres, rentabilidad y las zonas estratégicas.
Como todas las industrias, el
mercado inmobiliario tiene su propio glosario y hasta jerga. ‘Auge’, ‘boom’ y
‘furor’ son términos muy utilizados a la hora de referirse cuando una tendencia
–o, por qué no, una zona determinada– viene tomando envión.
¿Si es ese el caso de las naves
industriales? Según la División Industrias y
Logística de L. J. Ramos, aunque no pueden hablar de un auge de alquiler
de grandes galpones, sí es cierto que se registraron más operaciones y
consultas.
Justamente, esas consultas
comenzaron a prosperar a inicios de 2020 a un ritmo antes impensado,
beneficiados por el crecimiento del e-commerce y la necesidad –y tranquilidad,
en medio de la estricta cuarentena e incluso cuando los protocolos arrancaron
la tan esperada flexibilización– de la mayoría de realizar sus compras online o
de manera remota, a través de computadoras o dispositivos digitales.
Sin ir más lejos, todavía hay
muchos, y cada vez son más, que siguen prefiriendo esta modalidad de que les
acerquen los productos que adquieren hasta sus hogares.
Depósitos: el precio del alquiler
oscila en u$s5 el m2
Sumergidos en una situación
económica caracterizada por la falta de divisas y en la que tampoco se dan
muchas inversiones en este sentido, el industrial invierte en bienes de
capital más que en un inmueble que puede llegar a tenerlo enterrado.
Y explica, asimismo, que otro
factor que impulsó los alquileres es el atraso de su valor. En la
pandemia se fue reconstruyendo poco a poco y ese nivel de atraso género que se
saliera a buscar depósitos. Y que hoy se dé mayor demanda no significa,
ni por lejos, que se estén construyendo demasiados. Al menos, no al ritmo al
que se venían ejecutando previo al 2020.
En la actualidad, existe
una construcción lenta, específicamente, en depósitos de gran superficie. ¿Una de las razones? Los costos de la construcción
aumentaron mucho en moneda extranjera norteamericana y los alquileres se
liquidan en pesos.
Pese a haber poco stock, en este
2022, empresas como Grupo Posadas llevan adelante nuevos lanzamientos para sumar
oferta, a sabiendas que el almacenamiento y la logística tendrán un gran
desarrollo en los próximos 20 años. En marzo terminan la obra de 25.000
m2 de depósitos en el complejo industrial Hurlingham que se construyeron bajo
la modalidad llave en mano.
Además, construirán el Parque
Logístico Tecnológico e Industrial de Quilmes, de 86 h, que será el primero con
certificación Green Building de Latinoamérica, y lanzarán el Parque Industrial
en Moreno, con una superficie de 80 h y que se comercializará u$s 85 el metro
cuadrado.
Con respecto a las naves dentro
de los parques industriales, hay oportunidades de negocios. Históricamente, el porcentaje de rentabilidad era entre un 8 % y un 10%.
Hoy, por la diferencia del dólar oficial y el dólar blue, es entre un 4% y un
5%; la construcción está en dólares billete y el alquiler al dólar
oficial.
Al margen, hubo una recomposición
de precios. En dos años, su valor fue escalando. Y si bien los valores
dependerán, por supuesto, de la calidad y la ubicación, mientras que durante la
pandemia los grandes galpones se alquilaban a u$s2,5 oficiales, ahora el
promedio oscila por arriba de los u$s5. En zonas urbanas, como el primer cordón
del GBA o en CABA, superan los u$s6 o 6,5 dólares.
Depósitos: ubicación y la
superficie son clave
Las pymes, que son el motor de la
industria, buscan rentar depósitos de entre 800 y los 2.000 metros, más
urbanos. Por otra parte, se dan búsquedas puntuales de mayor superficie que son
los logísticos y rondan los 5.000, 10.000 o, en algunos casos, hasta 15.000
metros cuadrados. Si bien se trata de una minoría, en los últimos tiempos
también se activaron.
Destinados a logística, para
almacenamiento y distribución, su crecimiento fue traccionado por pymes de todo
tipo de rubros –correos, e-commerce, depósitos de libros, de ropa, etc.– que
buscaban naves no mayores a los 2.000 metros cuadrados.
En cuanto a características, a un
buen depósito de logística no pueden faltarle entradas para camiones de más de
4,10 metros de alto –lógicamente, va en relación con la superficie–, un
adecuado piso que soporte peso, altura de techos, sistema contra incendio
sprinter y dock de carga.
De las que quedan, hoy se están buscando naves pequeñas cerca de General Paz, en CABA o en el primer cordón del GBA. También existen parques industriales en Pilar, Garín, entre otros, que son las estrellas de toda búsqueda.
Y si bien el corredor norte siempre lleva un alto porcentaje de búsquedas por su conectividad, lo que últimamente está tomando impulso, es el Camino del Buen Ayre: por allí pululan varios emprendimientos que se han desarrollado y, por su cercanía a la Ciudad de Buenos Aires, sin dudas, despiertan un mayor interés. La zona núcleo, hoy por hoy, sigue siendo zona norte, concentrando en Pacheco, Tigre y el Buen Ayre.